丁祖昱：存量房貸利率或再下調(diào)，影響有多大？

　　中新經(jīng)緯9月3日電 題：存量房貸利率或再下調(diào)，影響有多大？

　　作者 丁祖昱 克而瑞集團(tuán)董事長、上海易居房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長

　　據(jù)媒體報(bào)道，市場(chǎng)傳聞稱，有關(guān)方面正在考慮進(jìn)一步下調(diào)存量房貸利率，允許存量房貸利率批量下調(diào)或允許客戶直接轉(zhuǎn)入其他銀行，按照最新利率簽訂合同，以降低居民房貸負(fù)擔(dān)。

　　事實(shí)上，“517新政”以來，隨著增量房貸利率下行，存量房貸利率下調(diào)呼聲再起。今年以來，貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)經(jīng)歷了兩次調(diào)整，2月5年期以上LPR單邊下調(diào)25BP(基點(diǎn))至3.95%，7月再下調(diào)10BP至3.85%，累計(jì)已下調(diào)35個(gè)BP。

　　各大城市首套房、二套房貸款利率持續(xù)走低，廣州、蘇州等城市的房貸利率已經(jīng)降至3%以下。

　　據(jù)CRIC(克而瑞)調(diào)研，重點(diǎn)30城首套房平均商貸利率為3.21%，二套房平均貸款利率為3.53%，較年初下調(diào)約0.6-0.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，杭州、武漢、廈門等超半數(shù)城市首套房貸款利率已降至3.2%及以下，廣州、蘇州首套房貸款已經(jīng)跌破3%，例如廣州，匯豐銀行首套房貸利率低至2.9%，渣打、廣州銀行利率也低至2.95%，幾乎已經(jīng)接近公積金貸款利率。

　　對(duì)于存量房貸而言，年初以來LPR下調(diào)一定程度上可以帶動(dòng)存量房貸利率下調(diào)，以減輕還貸壓力，不過存量房貸利率將在重新定價(jià)日(通常是明年1月)調(diào)整，也就是說，現(xiàn)階段存量房貸利率仍維持在4%以上。

　　2023年三季度，存量房貸利率已經(jīng)歷了一輪調(diào)整。彼時(shí)，央行、金監(jiān)局于2023年8月31日發(fā)文指導(dǎo)下調(diào)存量首套住房貸款利率，至9月25日正式降低存量房貸利率，大部分符合要求的存量首套房貸利率將降至報(bào)價(jià)利率。

　　2023年11月6日，央行發(fā)文表示，降低存量房貸利率工作已基本完成，超過22萬億元存量房貸利率下調(diào)，調(diào)整后的加權(quán)平均利率為4.27%，平均降幅0.73個(gè)百分點(diǎn)，每年減少借款人利息支出1600億元到1700億元。

　　不過，存量房貸利率下調(diào)仍面臨加點(diǎn)調(diào)整約束。今年6月，我們觀察到提前還貸的現(xiàn)象仍然存在。我們認(rèn)為，隨著新舊房貸利差的逐漸擴(kuò)大，存量房貸利率仍有進(jìn)一步下調(diào)的空間。如果能夠盡快調(diào)降存量房貸利率，可以有效減輕居民的負(fù)債壓力，釋放購買力，從而提振居民支付能力和消費(fèi)信心，刺激消費(fèi)回升，為經(jīng)濟(jì)增長提供動(dòng)力。同時(shí)，還能減少提前還貸等情況，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　CRIC根據(jù)目前存量房貸款的平均利率約為4%測(cè)算，以100萬房貸、30年期限、等額本息還款方式計(jì)算，下調(diào)70BP預(yù)計(jì)可以減少月供還款400元，預(yù)計(jì)將減少購房人利息支出1600億元左右；如果下調(diào)幅度達(dá)到100BP，可以減少月供還款約560元，預(yù)計(jì)將減少購房人利息支出約2200億元。

　　值得注意的是，存量房貸降息、跨行“轉(zhuǎn)按揭”將直接制約商業(yè)銀行的積極性和安全運(yùn)營，還需后續(xù)更多細(xì)則出臺(tái)來支持。(中新經(jīng)緯APP)

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