公租房續(xù)簽租金大漲引熱議，大量入市的保障房租金該怎么定？

　　公租房續(xù)簽租金大漲引熱議，大量入市的保障房租金該怎么定？

　　“保障房房租真的開始漲了，深圳已有公租房項(xiàng)目租金上漲66%”——近期，類似的消息屢見網(wǎng)端，實(shí)際情況究竟如何？

　　根據(jù)住建部數(shù)據(jù)，僅今年上半年，全國(guó)已建設(shè)籌集保障性住房112.8萬(wàn)套(間)；根據(jù)中指研究院《2024中國(guó)住房租賃企業(yè)研究報(bào)告》，截至2023年底，全國(guó)保障性住房和公租房已籌集573萬(wàn)套(間)。

　　以百萬(wàn)套為單位計(jì)的公租房、保租房在短時(shí)間內(nèi)入市，已經(jīng)深刻改變了我國(guó)的住房市場(chǎng)格局。而這些規(guī)模龐大的房源，其租金水平該怎么定、怎么收？這不僅關(guān)乎住房困難群體的實(shí)際生活，也關(guān)系到正處于起步階段的住房租賃市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展。

　　近期，多個(gè)核心城市的地方政府就保租房、公租房出臺(tái)細(xì)則，將租金與市場(chǎng)參考價(jià)掛鉤，實(shí)施兩到三年一次的動(dòng)態(tài)調(diào)整，并規(guī)定了房租上漲上限；也有城市修改公租房承租細(xì)則，提升了承租門檻，導(dǎo)致不符合新辦法的承租人面臨“變相漲租”。

　　總體來(lái)看，“租售并舉”作為我國(guó)構(gòu)建房地產(chǎn)新發(fā)展模式的重要一環(huán)，租金的整體價(jià)格機(jī)制還在探索之中。一方面，多數(shù)地方政府期待隨著運(yùn)營(yíng)水平的提升，保租房項(xiàng)目的租金能夠穩(wěn)步提升，再通過(guò)發(fā)行REITs(房地產(chǎn)信托基金)，建立起可持續(xù)發(fā)展的模式；但另一方面，公租房和保租房的大規(guī)模入市，提升了市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)激烈程度，導(dǎo)致市場(chǎng)租金水平下行，這也會(huì)導(dǎo)致保租房項(xiàng)目租金的同步下行，目前不同城市的租金趨勢(shì)已呈現(xiàn)分化態(tài)勢(shì)。

　　續(xù)簽政策調(diào)整背后的漲價(jià)爭(zhēng)議

　　近日，深圳龍崗公租房項(xiàng)目漲租金一事受到關(guān)注，有消息指，部分公租房項(xiàng)目的租金甚至一次性漲幅超過(guò)了66%。實(shí)情究竟如何？

　　記者查閱深圳市龍崗區(qū)住房和建設(shè)局官網(wǎng)看到，該局于今年8月初發(fā)布《關(guān)于丹郡花園等15個(gè)公共租賃住房項(xiàng)目承租家庭續(xù)簽資格審核結(jié)果的公示》，其中稱該局于近期開展對(duì)公租房丹郡花園等15個(gè)項(xiàng)目承租家庭的續(xù)簽工作，共有770戶家庭符合續(xù)簽條件。而這些符合條件的承租家庭，可自主選擇按照原辦法或新辦法的配租條件執(zhí)行續(xù)簽。按照老辦法續(xù)簽，就要承受租金上漲。

　　原來(lái)，深圳龍崗這批公租房的租金原本是按市場(chǎng)租金的30%執(zhí)行，而深圳去年8月1日起實(shí)施公租房新辦法，新增核查申請(qǐng)人的可支配收入與財(cái)產(chǎn)，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，選擇按照新辦法續(xù)簽的，承租家庭應(yīng)先提交收入財(cái)產(chǎn)核對(duì)申請(qǐng)，若審核通過(guò)限額標(biāo)準(zhǔn)的，租金按照市場(chǎng)租金的30%執(zhí)行，續(xù)簽時(shí)將不再適用原辦法。

　　那些不符合新辦法要求、仍想按照原辦法續(xù)簽的承租家庭，也不會(huì)被直接騰退，但租金要漲為市場(chǎng)租金的50%。

　　以丹郡花園為例，市場(chǎng)基準(zhǔn)租金是54.3元/月/平方米，作為公租房的原租金是16.3元/月/平方米，按照新辦法續(xù)簽，租金基本無(wú)變化，而按照原辦法續(xù)簽，租金就漲為27.2元/月/平方米。

　　這樣算下來(lái)，那些想按原辦法續(xù)簽的公租房承租家庭，就要面臨租金漲幅超過(guò)66%的情況。除了丹郡花園，還有另外13個(gè)項(xiàng)目均有這樣的漲幅。

　　那如果想要租金不漲，申請(qǐng)者要滿足怎樣的財(cái)產(chǎn)限額要求？根據(jù)深圳市住房和建設(shè)局，公租房申請(qǐng)家庭和單身居民收入限額人均年可支配收入為54000(含)元以下；財(cái)產(chǎn)限額為：3人及以下家庭(含單身居民)財(cái)產(chǎn)66萬(wàn)元(含)以下；4人及以上家庭財(cái)產(chǎn)87萬(wàn)元(含)以下。

　　在深圳市人民政府辦公廳主辦的“深圳政府在線”網(wǎng)站上，就有網(wǎng)友提出這一公租房收入與財(cái)產(chǎn)限額不夠合理，人均年可支配收入為54000元以下，就意味著在深圳工資只有4500元/月。而深圳市住房和建設(shè)局則回復(fù)稱，如果居民不符合公租房輪候申請(qǐng)條件，也可留意后續(xù)推出的保障性租賃住房(即“保租房”)。

　　2023年8月，國(guó)務(wù)院審議通過(guò)《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》，該意見規(guī)定，保障性住房重點(diǎn)針對(duì)住房有困難且收入不高的工薪收入群體以及城市需要的引進(jìn)人才等群體。保障性住房分為配租型和配售型兩種，其中配租型包括公共租賃住房(公租房)、保障性租賃住房(保租房)。

　　根據(jù)深圳相關(guān)政策，保租房和公租房的配租對(duì)象并不相同，保租房一般來(lái)說(shuō)面向新市民、青年人、各類人才，以小戶型為主，限定租金水平；而公租房則面向住房困難的戶籍居民以及為社會(huì)提供基本公共服務(wù)的一線職工(如公交、環(huán)衛(wèi)等)。

　　顯然，公租房面向的群體收入更低、住房面臨的困難更多，而保租房的租金水平也會(huì)顯著高于公租房。今年7月，深圳市住房和建設(shè)局起草了《深圳市社會(huì)主體出租保障性租賃住房租賃管理細(xì)則》，面向社會(huì)各界征求意見，其中規(guī)定，社會(huì)類保租房租金不高于市場(chǎng)參考租金的90%。

　　多地出新政動(dòng)態(tài)調(diào)整保障房租金

　　深圳新政后公租房針對(duì)部分承租人漲租金一事，引發(fā)社會(huì)輿論對(duì)公租房、保租房未來(lái)漲租金的擔(dān)憂。

　　當(dāng)下，大規(guī)模的公租房及保租房在短時(shí)間內(nèi)入市，其租金水平該怎么定？近半年多來(lái)，多個(gè)核心城市的地方政府出臺(tái)政策。

　　記者發(fā)現(xiàn)，多數(shù)城市選擇將保租房、公租房的租金水平與市場(chǎng)租金掛鉤，實(shí)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。而在此之前，它們的租金是較少有變化的。

　　8月20日，河南鄭州正式出臺(tái)《鄭州市保障性租賃住房管理辦法》，對(duì)保障房租金水平進(jìn)行了具體規(guī)定。該辦法稱，保租房的租賃合同期限一般不超過(guò)3年，租金原則上不超過(guò)同區(qū)域同類型住房市場(chǎng)租金的90%。市場(chǎng)租金發(fā)生變化時(shí)，保障性租賃住房的租金將實(shí)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，調(diào)整周期不超過(guò)2年。

　　8月15日，重慶發(fā)布《重慶市公共租賃住房管理辦法》，其中提到重慶的公租房租金三年動(dòng)態(tài)調(diào)整一次，租金為商品房市場(chǎng)租金的60%。

　　今年2月，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委發(fā)布《關(guān)于規(guī)范本市保障性租賃住房租金管理工作的通知(征求意見稿)》，其中提出，保障性租賃房租金應(yīng)低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)出租房屋的租金，且年漲幅不能高于5%。利用企事業(yè)單位自有土地建設(shè)的保障性租賃住房，應(yīng)在同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房評(píng)估租金的9折以下定價(jià)。

　　綜合來(lái)看，未來(lái)公租房、保租房的租金水平，肯定會(huì)低于市場(chǎng)參考租金，但不會(huì)再是一個(gè)固定值，多數(shù)城市都規(guī)定租金水平兩年或三年動(dòng)態(tài)調(diào)整一次，隨著市場(chǎng)租金上升或下降。

　　那么對(duì)于公租房、保租房的承租人來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)租金未來(lái)趨勢(shì)如何，也將影響他們未來(lái)用于住房的支出。

　　近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)整體下行，全國(guó)范圍內(nèi)的市場(chǎng)房屋租金水平有所回落。

　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至2024年7月，全國(guó)大中城市租金掛牌均價(jià)同比已連續(xù)9個(gè)月下跌。

　　7月原本是個(gè)傳統(tǒng)租房旺季，一方面恰好是畢業(yè)季，有不少剛畢業(yè)的大學(xué)生進(jìn)入租房市場(chǎng)，另一方面，9月份即將開學(xué)，也有“陪讀大軍”會(huì)在學(xué)區(qū)周圍租房。

　　但諸葛找房的數(shù)據(jù)顯示，截至今年7月，全國(guó)大中城市租金掛牌均價(jià)為34.81元/平方米/月，環(huán)比微降0.01%，同比下跌1.83%，總體租金并沒(méi)有繼續(xù)升高，反而在6月的基礎(chǔ)上趨落。

　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心認(rèn)為，目前住房租金持續(xù)上漲的動(dòng)力不足，一方面仍與當(dāng)前居民就業(yè)及收入預(yù)期不足有關(guān)，住房消費(fèi)降級(jí)的影響尚在；另一方面，7月租金環(huán)比由漲轉(zhuǎn)降持續(xù)受到部分弱二線及三四線城市的拖累，畢業(yè)季效應(yīng)下，人口向核心城市流動(dòng)，以致低能級(jí)城市租賃市場(chǎng)的活躍度下降明顯。

　　此外，該機(jī)構(gòu)表示，保障性租賃住房加速入市，也導(dǎo)致市場(chǎng)租金缺乏上漲動(dòng)力。

　　不過(guò)，也有官方機(jī)構(gòu)給出了不一樣的觀點(diǎn)。8月9日，央行發(fā)布2024年第二季度《中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》，其中指出，未來(lái)我國(guó)有租房需求的人口超2億人，隨著經(jīng)濟(jì)的逐步恢復(fù)，長(zhǎng)期看租金仍有望穩(wěn)步上漲，過(guò)去十年我國(guó)CPI中房租分項(xiàng)年均上漲超1.2%。若假定未來(lái)仍能長(zhǎng)期保持這樣的租金增長(zhǎng)率，相較于既定的購(gòu)房成本，租賃住房總的收益率在靜態(tài)租售比基礎(chǔ)上有望提升至3%以上，將高于多數(shù)資產(chǎn)回報(bào)率。

　　專家：中長(zhǎng)期來(lái)看租金有上漲可能性

　　從實(shí)際項(xiàng)目來(lái)看，部分城市的保租房確實(shí)在漲價(jià)。

　　7月19日，“中金廈門安居REIT”在上交所網(wǎng)站披露其第二季度報(bào)告，報(bào)告顯示，中金廈門安居REIT二季度實(shí)現(xiàn)收入1965萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)2.4%，中金廈門安居REIT基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)出租率為99.51%，租金收繳率保持100%。項(xiàng)目租金保持穩(wěn)中有升，截至6月30日在租的租約平均單價(jià)為33.50元/平方米/月，較去年同期增長(zhǎng)3%。

　　“中金廈門安居REIT”是全國(guó)首批保障性租賃住房領(lǐng)域的REITs項(xiàng)目之一，也是福建省首單基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目，原始權(quán)益人為廈門安居集團(tuán)有限公司，底層資產(chǎn)為兩個(gè)保租房項(xiàng)目，面向廈門市無(wú)房的新就業(yè)大學(xué)生、青年人、城市基本公共服務(wù)人員等新市民群體。

　　據(jù)了解，這兩個(gè)保租房項(xiàng)目實(shí)行租約一年一簽，運(yùn)營(yíng)方對(duì)后續(xù)租金上漲充滿信心。而項(xiàng)目在過(guò)去一年內(nèi)，也確實(shí)實(shí)現(xiàn)了3%的平均租金增長(zhǎng)。作為全國(guó)首批保障性租賃住房領(lǐng)域的REITs項(xiàng)目，該項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)機(jī)制、租金定價(jià)，未來(lái)或許會(huì)成為保租房業(yè)內(nèi)一個(gè)重要參考樣本。

　　不過(guò)，也有城市保租房租金隨市場(chǎng)動(dòng)態(tài)調(diào)整后走低。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，今年上半年，上海集中式公寓和保租房租金就雙雙走低。

　　早在2022年，上海就出臺(tái)細(xì)則，規(guī)定面向社會(huì)供應(yīng)的保租房租金價(jià)格應(yīng)在同地段同品質(zhì)市場(chǎng)價(jià)格的90%以下，出租單位對(duì)保障性租賃住房租賃價(jià)格可以按年度調(diào)整，年增幅不高于5%。

　　上海的保租房供應(yīng)量一直走在全國(guó)前列，根據(jù)克而瑞長(zhǎng)租監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)，截至今年6月，保租房的供應(yīng)量已突破13.8萬(wàn)間，相較于去年年底增長(zhǎng)了35.8%，顯示出強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭。而與此同時(shí)，市場(chǎng)化長(zhǎng)租房的供應(yīng)量也達(dá)到17萬(wàn)間。保租房的大規(guī)模入市，加大了上海租賃市場(chǎng)的房源供給，顯著提升了市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)激烈程度，是導(dǎo)致市場(chǎng)租金水平下行的核心原因，浦東新區(qū)、松江區(qū)、閔行區(qū)今年上半年的租金坪效較去年下跌最為顯著。

　　鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉對(duì)記者表示，從房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，目前核心一線和強(qiáng)二線城市的市場(chǎng)租金還在下行，未來(lái)三到五年，隨著經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)，租金確實(shí)有上漲的可能性，未來(lái)五年若進(jìn)入一個(gè)貨幣政策寬松的長(zhǎng)周期，房?jī)r(jià)有機(jī)會(huì)重新步入上漲通道，一般來(lái)說(shuō)租金也會(huì)同步上漲。不過(guò)，租金上漲也是一個(gè)長(zhǎng)期的、穩(wěn)步的過(guò)程，需要具體項(xiàng)目通過(guò)各種運(yùn)營(yíng)手段實(shí)現(xiàn)提升，也許要經(jīng)過(guò)10年甚至20年的時(shí)間，在租金逐年穩(wěn)步上漲后，才能實(shí)現(xiàn)央行報(bào)告中所說(shuō)的“租賃住房總的收益率在靜態(tài)租售比基礎(chǔ)上提升至3%以上”。