綠城拿下全國“地王”背后：補(bǔ)倉需求與風(fēng)險(xiǎn)隱患

　　綠城拿下全國“地王”背后：補(bǔ)倉需求與風(fēng)險(xiǎn)隱患

　　唐韶葵 實(shí)習(xí)生吳澄雨 

　　8月7日，上海2024年四批次土拍未拍先火。熱度集中于一宗徐匯區(qū)住宅用地：徐匯區(qū)斜土街道xh128D-07地塊。

　　該地塊原為小米總部地塊，今年5月，小米集團(tuán)方面確認(rèn)因市政規(guī)劃用地發(fā)生改變，政府對(duì)之進(jìn)行收儲(chǔ)，并改為住宅用地。地塊起始價(jià)就達(dá)36.96億元，折合樓面價(jià)超過10萬元／平方米，溢價(jià)率上限為30%。地塊未設(shè)中小套型比例要求，預(yù)計(jì)將打造高端住宅社區(qū)。

　　在當(dāng)天下午的拍賣中，該地塊觸及48.048億元的上限價(jià)格，并進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)。最終綠城中國(03900.HK)幸運(yùn)搖中，折合樓面價(jià)13.1萬元／平方米，為今年全國單價(jià)“地王”，也是上海市的歷史單價(jià)“地王”。

　　當(dāng)天上午，綠城還以12億元的總價(jià)競得虹口區(qū)一宗地塊。

　　拿下這兩宗地塊后，綠城不止實(shí)現(xiàn)了在上海的補(bǔ)倉，也有助于年內(nèi)銷售業(yè)績的提升。8月8日，綠城股價(jià)維持上漲態(tài)勢，收報(bào)5.98港元，市值151.41億港元。

　　補(bǔ)倉需求強(qiáng)烈

　　上海徐匯地塊的競買者一共7家，以央、國企為主，包括保利發(fā)展、華潤置地、中海發(fā)展+西岸集團(tuán)、宸嘉發(fā)展、越秀地產(chǎn)+象嶼地產(chǎn)、招商蛇口+徐匯城投、綠城中國。

　　競拍開始之后，經(jīng)過72輪競價(jià)，觸及30%的最高溢價(jià)限制。此后有4家競買方進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，最終綠城幸運(yùn)搖中。時(shí)隔八年，上海誕生新的單價(jià)“地王”。上海上一個(gè)單價(jià)“地王”是2016年的中興路一號(hào)項(xiàng)目，由融信地產(chǎn)競得，單價(jià)為10.02萬元/平方米。

　　綠城拿下的這宗地塊緊鄰西岸金融城，旁邊就是香港置地開發(fā)的售價(jià)17.8萬/平方米的啟元項(xiàng)目。地塊與黃浦江的直線距離僅約400米，有業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，加上開發(fā)成本，新房售價(jià)或?qū)⑦_(dá)到17萬元/平方米。

　　與徐匯地塊不同，綠城拿下虹口地塊，并未拍出高溢價(jià)，但也經(jīng)歷了一番“貼身肉搏”。

　　當(dāng)天上午，綠城經(jīng)過24輪出價(jià)，最終擊退象嶼地產(chǎn)，以12億元競得該地塊，溢價(jià)率6.48%，樓面價(jià)48447元/平方米。

　　同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)指出，綠城在上海本輪土拍連中兩元，成為最大贏家。這里雖然有幸運(yùn)的因素，背后則是綠城迫切的拿地需求。

　　中指院發(fā)布的2024年1月-7月房企銷售排行榜顯示，綠城以1475.2億元的銷售規(guī)模排在行業(yè)第三名。數(shù)據(jù)顯示，在多數(shù)房企銷售大幅下滑的背景下，綠城銷售金額的同比降幅僅為3.2%。同時(shí)，綠城的現(xiàn)金流較為充裕，這使其有拿地的資本。

　　近年來，綠城的土儲(chǔ)規(guī)模逐年下降。2021年，綠城土地儲(chǔ)備總建筑面積約為6034萬平方米，2022年約為4959萬平方米，2023年約3720萬平方米。按照這一趨勢，補(bǔ)倉需求較為強(qiáng)烈。

　　分擔(dān)區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)

　　今年以來，綠城繼續(xù)重倉大本營杭州市場。前7月，綠城在杭州拿地6宗，總金額約85.16億元，且不少地塊以較高的溢價(jià)率競得。盡管投資力度遠(yuǎn)不及超過百億的濱江集團(tuán)與建發(fā)地產(chǎn)，但也算是大手筆。

　　宋紅衛(wèi)認(rèn)為，綠城選擇在上海拿地，雖然符合其布局長三角區(qū)域的戰(zhàn)略，但更多是出于分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的考慮。

　　他表示，未來杭州樓市的調(diào)整空間彈性可能會(huì)更大，如果綠城全部倉位都放在杭州的話，企業(yè)會(huì)承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)。所以，綠城必然要在其他的核心城市投資，從而分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

　　同時(shí)，相比其他頭部房企，綠城在上海的土儲(chǔ)也顯得不足。近年來，中海、萬科、招商等在上海布局了不少舊改項(xiàng)目，保利發(fā)展此前也在上海投資儲(chǔ)備了不少地塊。相比之下，綠城在上海的土儲(chǔ)接近枯竭。

　　總體來看，綠城在年中時(shí)點(diǎn)獲取上海兩宗市區(qū)核心地塊，不僅可以在今年貢獻(xiàn)一部分銷售額，也平衡了該公司在長三角地區(qū)的土儲(chǔ)布局。

　　值得一提的是，綠城拿下“地王”，也在客觀上反映了上海土地市場的熱度。隨著上海于6月初松綁商品住房用地溢價(jià)率10%的上限要求，一些地塊開始出現(xiàn)高溢價(jià)成交。7月初，楊浦區(qū)的兩宗地塊分別以17.12%、21.18%的溢價(jià)率競出。

　　宋紅衛(wèi)認(rèn)為，上海放松10%的溢價(jià)率上限后，地價(jià)更能體現(xiàn)出市場水平，優(yōu)質(zhì)地塊的價(jià)值也更加凸顯。他認(rèn)為，如果徐匯地塊如果沒有設(shè)置30%的最高漲幅，樓板價(jià)會(huì)更高，至少會(huì)超過15萬元/平方米。

　　但這也同時(shí)會(huì)加劇區(qū)域的分化。“核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊仍然是觸頂搖號(hào)，外圍區(qū)域項(xiàng)目底價(jià)成交，這表明上海土拍市場分化進(jìn)一步明顯�！�

　　值得注意的是，分析人士普遍指出，由于樓市仍處于調(diào)整狀態(tài)，這些地塊以高價(jià)競出后，未來能否實(shí)現(xiàn)順利去化及盈利，還有待進(jìn)一步驗(yàn)證。其中，“地王”項(xiàng)目向來難以大幅盈利，綠城旗下的新晉“地王”命運(yùn)如何，有待進(jìn)一步觀察。